审稿人：刘军律师

编写人：张双建律师

一般来说，在一个小区，车位主要包括地上车位和地下车位。地下车位又包括人防车位和非人防车位。

但，对于很多业主来说，虽然经常听说人防车位，也经常在地下室看到人防字样，但估计都不太了解人防车位。

因此，随着车位越来越紧张，加之对人防车位不太了解，就更易于产生关于人防车位的纠纷——人防车位到底归谁？人防车位能不能卖？人防车位的租金归谁？

Part1

律师说案

案例来源：江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民终9213号民事判决书

业主将开发商和物业公司告上法庭，主张人防车位归全体业主共有，物业公司收费过高，应作相应返还。但，法院未予支持业主的观点。

第一、法院认为，业主主张案涉人防车位归小区全体业主共有，未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果，亦无法律依据，法院不予支持。

第二、法院认为，根据《苏州市人防工程竣工验收备案证明》，可以认定开发商系涉案人防车位的建设单位。根据人防工程“谁投资、谁收益”的原则，开发商对案涉人防车位享有经营收益权。

第三，法院认为，《前期物业协议》《车位租用协议》系当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，各方均应恪守。物业公司就人防车位收取的停车费并无不当，无需返还。

Part2

律师说法

借着这个案例，简单讲解一下人防车位的权属——所有权、管理权、收益权。

《民法典》第二百五十四条第一款国防资产属于国家所有。

《人民防空法》第五条第二款国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

解读如下：

第一，人防车位作为人防工程（即人民防空工程）的一种存在形式，属于国防资产，所有权归国家。换言之，人防车位不能买卖。

第二，人防工程按照“谁投资、谁管理、谁收益”之原则。一般来说，开发商即是人防车位的投资者。换言之，开发商拥有人防车位的使用管理权以及收益权，一般表现为委托物业公司收取人防车位的租金。

Part3

律师提醒

第一、关于“谁是人防车位投资者”的举证问题，这也是本案中涉及的首要问题。

一般而言，开发商作为小区的投资者，自然也是人防工程的投资者。

但是，如果业主较真，认为开发商已经将人防工程的建设成本分摊到了住宅，那么，投资者其实变为了业主，所以人防车位使用管理权归业主。且不说该逻辑是否能被法院接受，业主光举证就很难，毕竟涉及到了人防工程的建设成本分摊以及相应的交税等事宜。

相比之下，开发商则很容易举证，比如，相关账目或文件等（如本案提及的《苏州市人防工程竣工验收备案证明》）。

因此，开发商为避免讼累或误会，除了保留能够证明自己是人防车位投资者的相关证据，还应该积极向业主普法，醒目公示、详细告知，让业主了解“谁投资、谁管理、谁收益”等基本的法律知识。

第二，人防车位不能销售。业主如果看到明明是人防车位却以《车位买卖协议》为名，则应该警惕，避免吃亏。

第三，人防车位不能买卖，那就只能租。因此，有必要就租赁期限进行特别提醒。因为在现实中，开发商可能会将人防车位长租给业主，业主一次性支付租金，开发商得以回笼大量资金。

《民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

依据第七百零五条不管是起初的租赁合同，还是期满后的续签合同，租赁期均不能超过20年，且20年的限制不能通过自动续期等方式排除。

所以，合同中“20年后自动免费续期”、“租赁期限与土地使用年限保持一致”等约定，均为无效条款。业主看到此类条款，千万不可轻信。

另外，在这个20年的框架之下，实际操作中还可能涉及各地对于人防车位的具体规定，限于篇幅，不作展开。

最后，还是那句话，买房置业是人生大事，需要具备相应的注意义务，建议全程有专业人士把关。

审稿人：刘军律师，执业于海南新概念律师事务所。

刘律师具有20多年执业经验，长期专注于房地产领域的法律服务，如建设用地使用权、建设工程、房屋买卖、房企法律顾问等。近年来开始实践公司合规、股权策划、不良资产等领域。

编写人：张双建律师，执业于海南新概念律师事务所。

张律师执业前的十多年，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。

如有相关咨询，请联系张律师（15109838642）

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