宅基地是农民安身立命之本，也是农村土地制度改革牵涉利益最复杂、推进最为审慎的领域。建房者由于对农村宅基地申请、审批和建房的相关法律政策欠缺了解，导致在宅基地申请以及使用方面出现诸多违法违规的乱象，在农村建房管理史上最严的新形势下，不了解相关政策法规，很容易触碰“雷区”，轻者罚款，重者被拆，后悔莫及。所以，想要在农村建房，首先要了解国家法律和建房政策。

按照现行规定，农村建房有“六不准”：

一、不准未批先建

建房前，应申请批准使用宅基地，获得《农村宅基地批准书》，取得《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利等部门的，还应经过相关部门批准。未批先建的，无论按照《土地管理法》还是《城乡规划法》，都面临被拆除的危险。

二、不准超面积标准建造

农村实行的是一户一宅的原则，各地农房宅基地占地面积是有标准的，每户宅基地的标准面积一般为80-120平方米。一户多宅或超占宅基地的现象是不合法的，处罚措施往往是拆除。

不过也要注意，不是所有农村“一户多宅”的现象都不允许，这里要处罚的主要指的是非法的“一户多宅”，像通过合法继承获得的宅基地，就是被允许的，但是，私自占有的、没有经过合法买卖程序获得的，这类宅基地上的房屋就面临着拆除的危险。

三、不准随意翻修农房

目前在农村翻修旧房、危房时，必须要取得乡村建设规划许可证，需要向村委会递交申请，审批通过之后才可以动工。

四、不准建在规划区域外

不少农民会擅自占用耕地等农用地建房，这是不合法的行为。按照《土地管理法》的规定，往往面临被拆除的处罚。

五、不准擅自改变用途

宅基地就是用于盖房子自住的，不允许“挂羊头卖狗肉”，比如在宅基地上建设规模化的工厂或出售，是会受到严厉处罚的，直至拆除。

六、不准随意多层修建

新建或翻建房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》，一般不允许建三层以上房屋。在农村建造或翻修超过三层以上的农房时，需要专业的施工团队建造，同时还需要向镇政府递交相关的申请，经过审批后才可以动工，为的是加强新农村建设，统一房屋规划。

既然建房有那么多法律禁区，那么，该如何申请宅基地呢？申请宅基地13问须明白：

1、什么是宅基地？

《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

2、农村宅基地在土地分类中属于哪一类？

依据《中华人民共和国土地管理法》，按照所有制性质划分，土地分为国有土地和农民集体所有的土地，其中宅基地属于农民集体所有。按照用途划分，土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。其中，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。因此，农村宅基地属于集体建设用地。

3、农村宅基地归谁所有？

《中华人民共和国宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

4、什么是一户一宅？

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均耕地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

5、村民申请宅基地应符合哪些条件？

具有农村集体经济组织成员资格的人员符合下列条件之一的，可以以户为单位向本农村集体经济组织申请使用宅基地：

（一）因结婚等原因确需分户，且当前户内人均宅基地面积小于50平方米的；

（二）符合政策规定迁入农村集体经济组织落户成为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（三）现住房影响乡村建设相关规划，需要搬迁重建的；

（四）因自然灾害损毁或者避让地质灾害搬迁的；

（五）原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；

（六）法律法规规定的其他情形。

6、申请宅基地需哪些资料？

需要有书面申请,同时提供以下申请材料：

(一)农村宅基地和建房(规划许可)申请表;

(二)农村宅基地使用承诺书;

(三)家庭户口簿复印件、申请人身份证复印件;

(四)选用政府部门免费提供的通用房屋设计图纸、具备资质的设计单位设计或者审核的图纸,或者由符合条件的专业技术人员提供的图纸。

7、农村宅基地审批流程是什么？

农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡镇审批。按照《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号），宅基地申请审批流程包括农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书等环节。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，报送乡镇政府批准。

8、建房完成后是否需申请验收？

村民建房完成后应当及时申请验收。

乡(镇)人民政府应当在收到验收申请后15日内组织实地验收,检查村民是否按照批准的面积、四至等要求使用宅基地,是否按照设计图纸、规划要求建设住房,提交的房屋竣工验收资料是否齐全等。未按批准要求使用宅基地的,由乡(镇)人民政府责令整改。属于建新退旧的,将旧宅基地在90日内退还本级农村集体经济组织,方予验收。

验收后,由乡(镇)人民政府出具农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表。通过验收的村民可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

9、进城落户农民能否继续保留宅基地使用权？

进城落户的农民可以依法保留其原来合法取得的宅基地使用权。《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）明确指出，坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。

《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，不得违法收回农民合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

10、农村宅基地可以转让吗？

《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定,在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。

11、农民转让宅基地后，是否可以再申请？

按照土地管理法第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

12、宅基地和农房可以抵押吗？

除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的地区外，其它地方农村宅基地和农房不能抵押。

《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定，宅基地使用权不得抵押。第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

农村宅基地实行“房地一体”，因宅基地使用权不得抵押，造成其上农房事实上也不能抵押。

13、盘活利用宅基地和闲置住宅的方式有哪些？

根据《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号），主要有三种方式：

一是鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。

二是鼓励利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

三是支持采取整理、复垦、复绿等方式,开展农村闲置宅基地整治,依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策,为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。

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